Cambio de precio de viviendas exclusivas en Madrid 28% en un año

Fecha del artículo 17.06.2025

🏙️ Madrid: epicentro de un boom en el precio de la vivienda de lujo

En los últimos doce meses, el mercado español de vivienda exclusiva (el “percentil 90”) ha registrado un aumento del 15 %, según un análisis reciente de Idealista.

En Madrid, este segmento superior ha visto una de las subidas más pronunciadas: 28 % en la ciudad y 30 % en la provincia.

Precios que marcan tendencia

• El umbral del percentil 90 en la capital madrileña parte de los 1 850 000 €, la segunda cifra más alta de España tras Palma idealista.com.

• En comparación provincial, Madrid se sitúa con un valor de 1 560 000 €, por detrás de Baleares (2 950 000 €) y Málaga (2 200 000 €)

Comparativa con otras ciudades

• Solo Oviedo (43 %) y Guadalajara (35 %) han superado el incremento de Madrid (28 %) en capitales.

• En Barcelona, la vivienda más cara creció “solo” un 8 %

El lujo no para en barrios selectos

Salamanca y Chamberí: epicentro del precio por m²

En abril de 2025, el precio de la vivienda en la capital alcanzó una media de 5 467 €/m², marcando un récord histórico con un incremento interanual del 24,3 %.

• Distritos como Salamanca superan los 9 589 €/m² (+25,9 %), seguidos de Chamberí (7 871 €/m²) y Retiro (7 208 €/m²) idealista.com.

• En contraste, zonas periféricas como Villaverde o Usera oscilan entre los 2 300 €/m² y 3 000 €/m²

El Viso: el paraíso del ultra‑lujo

El barrio de El Viso representa otro ejemplo extremo: viviendas que parten de los 3,5 M€ y pueden alcanzar los 7–8 M€, especialmente tras reformas integrales.

Nuevo récord de ultralujo

Según Colliers, los desarrollos de obra nueva de más alto nivel en Madrid han rozado un precio de 27 429 €/m² . Proyectos asociados a marcas hoteleras como Four Seasons o Mandarin Oriental están potenciando esta tendencia.

Factores detrás del auge

• Demanda internacional: Madrid está atrayendo multimillonarios de Latinoamérica, EE.UU., Rusia y Asia. Factores como clima, seguridad, cultura y políticas fiscales (como la exención del impuesto al patrimonio y las “visas doradas”) están facilitando esta migración.

• Escasez crónica de oferta: La falta de suelo urbanizable y la baja construcción de vivienda pública alimentan el desequilibrio entre oferta y demanda.

• Financiarización del mercado: Fondos como Blackstone y SOCIMIs incrementan su presencia, impulsando una vivienda vista como activo financiero y limitando el acceso al comprador medio.

• Gentrificación y desplazamiento: Nuevos desarrollos en zonas como Arganzuela o Tetuán (Skyline Madrid) transforman barrios tradicionales y dificultan la permanencia de residentes de clase trabajadora.

¿Qué supone para el ciudadano madrileño?

• Accesibilidad cada vez más limitada: Según iAhorro, Madrid ha experimentado un incremento del 15,2 % en precios en lo que va de 2025, y se descarta una corrección a corto plazo.

• Brecha salarial y de riqueza: Desde 2015, el precio de la vivienda ha subido un 47 %, mientras los salarios solo han crecido un 17 %, tensando cada vez más el acceso a la vivienda.

• Impacto social: Familias jóvenes tienen cada vez más difícil independizarse. Los barrios tradicionales se tensionan y se transforman ante la llegada de residentes con mayor poder adquisitivo.

Mirando al futuro: ¿burbuja o consolidación?

Con la combinación de demanda internacional, baja oferta, entorno de tipos bajos y capital financiero acumulando activos inmobiliarios, Madrid parece consolidar un mercado "premium". Sin embargo, este panorama no está exento de riesgos: tensiona el derecho a la vivienda, potencia movimientos especulativos y genera una creciente desconexión entre precio y economía real de los hogar.

En resumen

Conclusión

El mercado de vivienda de lujo en Madrid vive un momento histórico. La capital se posiciona como uno de los centros inmobiliarios más caros y exclusivos de Europa. Esta evolución, aunque atractiva para inversores internacionales, plantea retos significativos para el tejido urbano y social de la ciudad. El gran desafío será mantener el equilibrio entre el crecimiento económico y el derecho real de los ciudadanos a una vivienda digna.