¿Comprar una vivienda a reformar o ya reformada en Madrid? Claves, costes y riesgos reales

Comprar una vivienda en Madrid — especialmente en zonas tan demandadas como Palacio, Salamanca, Chamberí o Malasaña — sigue siendo una de las inversiones más seguras y rentables.
Pero surge una duda clave entre compradores e inversores:
¿Conviene más apostar por una vivienda a reformar o por una ya reformada?

Ambas opciones ofrecen ventajas distintas, pero también riesgos que pueden afectar al presupuesto, los plazos y la rentabilidad.

🧱 Vivienda a reformar en Madrid: oportunidades y riesgos

Una vivienda a reformar puede ser una excelente oportunidad de inversión. Permite personalizar los espacios, modernizar instalaciones y aumentar el valor del inmueble con una reforma bien planificada.
No obstante, implica una gestión más compleja y una dosis de paciencia.

Ventajas principales:

• Precio de compra más bajo.

• Alta capacidad de personalización.

• Potencial de revalorización tras la obra.

Riesgos a tener en cuenta:

• Posibles costes ocultos (estructura, instalaciones, humedades).

• Retrasos por licencias, materiales o ejecución.

• Trámites administrativos según el tipo de reforma.

🏗️ Licencias y permisos: declaración responsable o licencia de obra

Toda reforma en Madrid debe cumplir la Ordenanza 6/2022 sobre licencias urbanísticas. Según la magnitud de la obra, será necesaria una declaración responsable o una licencia de obra.

🔹 Declaración responsable

Válida para reformas interiores sin afectar a la estructura, fachada o elementos comunes.

• Tasa municipal: desde ≈ 100 €.

• Impuesto ICIO: 3,75 % del presupuesto de obra.

• Plazo: tramitación inmediata o en pocos días.

🔹 Licencia de obra

Obligatoria para reformas con cambios estructurales, de fachada o en edificios protegidos (muy frecuentes en Chamberí y Malasaña).

• Tasa municipal: entre 3 % y 6 % del presupuesto total.

• Proyecto técnico: entre 800 € y 2.500 €, más visado colegial.

• Plazo medio: puede tardar entre 3 y 12 meses, según el distrito y la complejidad.

👉 Importante: incluso con declaración responsable, el Ayuntamiento puede requerir informes adicionales o suspender temporalmente la obra si se detectan incidencias técnicas o urbanísticas.

🏡 Vivienda ya reformada: la alternativa cómoda y segura

Comprar una vivienda reformada evita trámites, obras y esperas. Es ideal si buscas entrar a vivir o alquilar de inmediato, o si prefieres reducir los riesgos de ejecución.

Ventajas

• Sin licencias ni demoras.

• Costes y plazos controlados.

• Ideal para inversión con rentabilidad inmediata.

Riesgos

• Precio de compra más alto.

• Posible reforma de baja calidad o sin los permisos adecuados.

• Menor margen de revalorización futura.

Antes de firmar, asegúrate de que la reforma cuenta con documentación municipal y técnica actualizada, para evitar complicaciones futuras en venta o tasación.

💡 Conclusión

La elección entre comprar una vivienda reformada o a reformar en Madrid dependerá de tus objetivos y tu perfil como comprador:

• Si buscas personalización y potencial de rentabilidad, una vivienda a reformar puede ser una gran apuesta, siempre con buen asesoramiento técnico y financiero.

• Si priorizas la seguridad, rapidez y tranquilidad, una vivienda ya reformada es la opción más práctica.

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